一、培训课题
　　深化增值税改革背景下房地产开发企业全周期全税种税收筹划专题辅导班【段晖财税课堂】
二、课程目标
　　房地产开发企业的税务筹划是贯穿我们整个业务的全周期，如果我们不尊重业务的本身规律，就无法来进行税收筹划，尤其是我们更加主张税收筹划要在业务的前端，要前置到业务的开始，要前置到我们房地产项目的启动的阶段，我们才可能去把税收筹划做好，然后我们税收筹划不仅仅是某个税种的筹划，比如我们把土地增值税这个税种的筹划做好了，它可能会带来负面的影响，那就是企业所得税有所增加，所以我们税收筹划一定要建立在一个统筹考虑所有税种的前提之下来进行。
　　根据以上筹划特点，我们按照房地产业务的全周期：1、融资环节;2、拿地环节;3、规划环节;4、采购环节;5、施工环节;6、销售环节;7、清算环节;8、物业管理环节，设置了此次房地产开发企业全周期全税种税收筹划专题课程。
三、适用人群
　　财务经理、税务会计、会计人员、规划、设计部人员
四、课程详情
　　一、融资环节
　　1、传统融资方式：金融机构融资、关联企业融资
　　1.1金融机构用利息单代替发票，房地产开发企业能否税前扣除?是否有税收风险?
　　1.2企业关联方利息支出税前扣除需注意哪些风险点?如何规避风险?
　　1.2.1如何理解独立交易原则
　　1.2.2如何理解实际税负不低于境内关联方
　　2、特殊融资方式：无偿借贷、统借统还、委托贷款
2.1无偿借贷
2.1.1无偿借贷增值税是否视同销售
　　2.1.2关联企业无偿借贷的免税期间如何界定
　　2.1.3企业集团如何认定
　　2.1.4关联企业无偿借贷免征增值税是否涉及进项税额转出
　　2.1.5无偿借贷企业所得税是否视同销售
　　2.2统借统还
　　2.2.1基本条件：实施主体、资金来源、利率水平
　　2.2.2能否实现资金闭环?
　　2.2.3能否采用先进先出法或者加权平均法核算?
　　2.2.4统借统还的时间空档期怎么办?
　　2.2.5核心企业如何界定?
　　2.2.6房地产开发企业统借统还是否受到债资比的限制?
　　2.3委托贷款：
　　2.3.1委托人是否缴纳增值税?
　　2.3.2银行是否就收取的利息缴纳增值税?能否开具利息发票?
　　2.3.3借款人是否缴纳印花税?
　　2.3.4向银行支付的手续费能否抵扣进项税?
　　2.3.5银行开具利息发票的后果是什么?
　　2.4、实务问答
　　A项目公司前期找上级公司借入的35亿借款的利息是否可以资本化，若可以，资本化的起点和终点时间分别是?所得税上能否扣除?在土增税清算前扣除?
　　3、创新融资方式：资管产品、永续债
　　3.1资管产品
　　3.1.1什么是资管产品
　　3.1.2资管产品相关交易各方：投资人、管理人、用款人(房地产公司)
　　3.1.3资管产品怎样缴纳增值税?用款人支付利息能否取得增值税发票?
　　3.1.4管理人是否缴纳增值税?管理人收取的管理费怎样进行税收筹划?
　　3.1.5管理人将资管产品的收益支付给投资人时，是否需要代扣代缴个人所得税?
　　3.1.6用款人支付利息取得的增值税发票，在土地增值税清算时能否据实扣除?在企业所得税申报时能否税前扣除?
　　3.2永续债
　　3.2.1什么是永续债
　　3.2.2永续债相关利益各方：投资人、券商、偿还主体(房地产公司)
　　3.2.3永续债怎样缴纳增值税?它与资管产品增值税的管理有什么区别?
　　3.2.4投资人取得投资收益是否缴纳增值税?怎样缴纳增值税?
　　3.2.5房地产公司支付利息时能否取得增值税发票?
　　3.2.6券商代房地产公司向投资人支付利息时是否应当履行个人所得税的扣缴义务?
　　3.2.7房地产公司支付利息时如果不能取得合法有效凭证，土地增值税和企业所得税将面临什么样的风险?
　　3.2.8与资管产品比较，如何解决永续债融资带来的税务方面的劣势?
　　二、拿地环节
　　1、基本方式：招拍挂
　　2、常见重组方式：资产收购、股权收购
　　2.1受让在建工程，土地增值税清算时能否加计扣除
　　2.2在建工程投资案例
　　2.3国税函[2000]687号的解剖
　　2.4股权收购的成本误区
　　2.5招拍挂、资产收购和股权收购三种拿地方式的优化分析
　　2.6股权收购拿地方式税收筹划的安全创新思路
　　3、特殊重组方式：资产划转
　　3.1资产划转方式的契税政策
　　3.2资产划转方式的增值税政策
　　3.3资产划转方式的企业所得税政策
　　3.4资产划转方式的重组时点
　　3.5资产划转方式的奇葩案例
　　4、特殊重组方式：委托交易
　　4.1委托交易的法律依据
　　4.2委托交易转让的目标资产是什么?
　　4.3委托交易转让方的税务处理?
　　4.4委托交易受让方怎样进行税前扣除?扣除凭证是什么?
　　4.5委托交易案例
　　5、特殊重组方式：一二级联动
　　5.1什么是一二级联动?
　　5.2一级开发的税务处理
　　5.3拆迁补偿费(票据)的核算主体是谁?
　　5.4二级开发怎样进行税前扣除?扣除凭证是什么?
　　6、特殊事项：拆迁补偿款
　　6.1被拆迁户的税务处理：增值税、土地增值税、个人所得税、契税
　　6.2房地产公司怎样进行税前扣除?扣除凭证是什么?
　　7、特殊事项：政府返还款
　　7.1政府返还款的土地增值税处理
　　7.2政府返还款的增值税处理
　　8、实务问答
　　为招商引资，当地政府常常会设置很多优惠条件支持企业发展。根据A市当地用地规划，其商业用地和公园用地为租赁用地，租赁期限20年。政府以一个较低的价格出租土地使用权给企业，企业在土地上建设商业及公园用房、设备。根据税务政策，满20年的租赁合同可视为销售，那么该区域内的房屋在缴纳房产税的时候是否需要考虑土地价值，若不考虑是否需要取得什么凭据?如考虑，如何计量该区域土地价值?另外截至目前，尚无具体文件对20年后到期的土地使用权进行定论，待土地使用权到期后地上建筑物产权隶属会存在一定风险，企业需要取得什么样的凭证有利于自身权利主张。
　　三、规划环节
　　1、项目规划与土地成本的分摊有什么重大影响
　　2、建设工程规划许可证
　　房地产开发企业在建设工程规划许可证上是否有节税的空间?(结合案例给出数据并一一进行测算比较)
　　3、不同业态的相对独立
　　房地产开发企业不同业态的相对独立是否有节税的空间? (结合案例给出数据并一一进行测算比较)
　　4、是否享受免税
　　根据企业是否享受免税政策情况，采取什么样的方式可达到节税目的?(结合案例给出数据并一一进行测算比较)
　　5、是否自持物业
　　根据开发产品自持的情况，采取什么样的方式可达到节税的目的?如何达到税收成本最小且自持成本最低(结合案例给出数据并一一进行测算比较)
　　6、土地成本的专属成本
　　四、采购环节
　　1、采购成本及比价模型
　　1.1房地产开发企业采购环节，通过对供应商的选择能否有节税的空间?
　　1.2现场演示采购成本比价模型。
　　2、特殊采购项目
　　2.1采购花卉苗木应当取得什么样的票据，能否抵扣进项税额，怎样抵扣进项税额?
　　2.2绿化工程和绿化养护有什么区别?分别应当取得什么样的票据?
　　2.3采购电梯设备，针对不同的供应商，应当取得什么样的票据?
　　3、特殊采购模式
　　3.1甲供材是否可行?材料占比是否有限制?进项税额是否能够更多?
　　3.2甲控材的优势是什么?甲控材怎样操作能够达到合理有效的节税目标?
　　3.3现场演示甲控材的操作路径
　　4、实务问答
　　4.1机票及火车票税前扣除的凭据为实名购买的机票及火车票，但偶尔会出现机票或火车票遗失的情况。是否可以用网络订票记录或其他购票记录作为税前扣除凭据?若可以，该记录是否适用税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣的政策?若不可以，如何补救?
　　4.2房地产开发企业的开发周期较长，需要前期垫付较多的资金用于产品建设，根据今年财税及海关总署颁布的39号文：自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度。对于已经开始预售并取得预售收入的房地产企业是否可以享受此条优惠政策，若不能如何通过筹划使得企业享受此项政策?
　　4.3对于从个体户进行零星采购或个体户提供服务(价格低于1000)，比如配钥匙或者修锁等，金额小无法取得发票，是否可以凭收据报销?
　　4.4 某企业为一酒店，其对外购入的餐饮物资除用于日常的餐饮经营外还用于酒店自用的宴请及员工餐，货物购进时无法做到一一对应“宴请”“员工餐”领用的物品金额及税率，不能准确核算出应转出的进项税。有无合理的解决办法可规避此事项造成的税务风险?
　　五、施工环节
　　1、计价规则
　　1.1营业税时代建筑业计价规则
　　1.2增值税时代建筑业计价规则
　　1.3两种不同计价规则的比较
　　1.4实务问答
　　工程合同签订后国家颁布了一系列降税措施，税点由11%，变更为10%，再变更为9%(合同签订11%)。目前的处理办法是付款时按9%税率计算，最终由税率变更带来的红利在结算价中体现，这是否为实务操作中的最优方案?
　　1.5演示税率调整后建筑工程结算示例
　　1.6建筑业开具发票的时点
　　2、施工许可证
　　2.1施工许可证对于建安成本分摊的重大影响
　　2.2总包合同、分包合同以及专属合同的区别和联系
　　2.3办理施工许可证的技巧
　　2.4结合案例，案例演示施工许可证对于建安成本分摊和土地增值税清算的影响
　　3、非人防车位
　　3.1地下车位取得的收入是否缴纳土地增值税?
　　3.2地下车位取得的收入是否缴纳房产税?
　　3.3地下车位能否作为公共配套设施?是否独立分配建安成本?
　　3.4怎样设计共同成本和专属成本?
　　3.5实务问答
　　对于之前没有纳入销售或者预售许可的已经转让的地下车位，其转让金额应从租计征房产税。若开发商在土地增值税清算前将其地下车位到国土部门补办了规划手续从而获得预售或销售许可，则这部分车位应纳入土地增值税清算范围，税务机关对其之前已缴纳的房产税可申请予以退还吗?
　　4、合同履约
　　4.1施工合同的履约时点如何设计：施工节点、竣工、交房、清算
　　4.2施工合同的履约时点与房地产公司增值税、土地增值税和企业所得税的关系?
　　4.3房地产公司建安成本的归集方法和归集时点
　　5、装修成本
　　5.1房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用能否计入房地产开发成本?
　　5.2实务中有哪些装修模式?
　　5.3什么样的装修模式可达到节税的目的?
　　5.4怎样控制房地产公司的装修利润率?
　　六、销售环节
　　1、预售房款
　　1.1预售房款，按照旧的收入准则满足哪些条件可以确认收入?
　　1.2预售房款，按照新的收入准则满足哪些条件可以确认收入?
　　1.3预售房款，增值税纳税义务时间是如何确定的?帐务如何处理?
　　1.4预交的增值税，在不同项目之间能否抵减?
　　1.5营改增后，预售房款土地增值税收入是如何确认的?
　　1.6预售房款企业所得税是否应当确认收入?收入确认口径?完工年度发生亏损能否申请退税?
　　1.7什么情况下视为完工?开发产品的实际利润在完工年度确认还是在交房时点确认?
　　1.8预售房款执行新收入准则，成本怎样结转?
　　2、特殊产品：还建房
　　2.1房地产公司向被拆迁户交付还建房如何计税?
　　2.2房地产公司交付还建房视同销售时，能否同时视同拆迁补偿费?能否享受增值税差额征税?能否在土地增值税清算时作为土地征用和拆迁补偿款扣除?
　　2.3就地还建、异地开发还建和异地购置还建，税务处理有什么不同?
　　2.4城中村项目，由村办企业建造的还建房，房地产公司怎样进行结算和取得合法税务凭证?怎样规避税务风险?
　　2.5案例演示城中村项目的税务操作路径
　　3、特殊产品：公租房
　　3.1什么是公租房?
　　3.2增值税：公租房是否视同销售?如果视同销售，能否同时视同土地价款享受差额征税?
　　3.3土地增值税：公租房是否视同销售?如果视同销售，能否同时视同土地成本纳入扣除项目金额?
　　3.4企业所得税：作为公共配套处理?土地征用及拆迁补偿费?视同捐赠?
　　4、促销方式
　　3.1房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物如何计税?
　　3.2企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，是否属于捐赠视同销售?
　　5、价税联动
　　4.1房地产企业捂盘销售情况下，房价涨到什么程度，利润的增涨能覆盖税费的增涨?
　　4.2模型一：房价上涨后增值率不突破20%的情景
　　4.3模型二：房价上涨后增值率将突破20%的情景
　　4.4模型三：房价上涨后增值率和税率跳档的情景
　　七、清算环节
　　1、增值税
　　1.1增值税年度清算：哪些进项税不能从销项税额中抵扣?无法划分不得抵扣的进项税额，如何计算不得抵扣的进项税额?房地产公司是否存在进项税额转出的年度清算?
　　1.2增值税项目清算：一次购地、分期开发时，土地成本享受增值税差额征税，应当进行项目清算。
　　2、土地增值税
　　2.1土地增值税清算，怎样分别不同业态?
　　2.2土地增值税清算，一般计税方式下收入如何确认?
　　2.3土地增值税清算，与开发项目有直接关联的额外补偿费用能否扣除?
　　2.4土地增值税清算，营改增后建筑安装工程费支出备注栏填写不规范，能否计入土地增值税扣除项目金额。
　　2.5土地增值税清算，土地价款和建筑安装工程款是按支付原则扣?还是按照发生原则扣?
　　2.6土地增值税清算，建筑安装工程费的成本分摊能否使用层高系数法?
　　2.7土地增值税清算，营改增后城建税及附加怎样进行扣除?
　　3、土地使用税
　　3.1土地使用税清结，房地产开发企业对于公共市政道路、绿化等公共配套设施土地使用税的终止时间该如何确定的?
　　3.2土地使用税清结，商品房土地使用税的终止时间该如何确定?
　　4、企业所得税
　　4.1房地产企业取得未完工产品的预售收入，企业所得税汇算如何申报?
　　4.2房地产企业取得未完工产品的预售收入，按预计毛利率计算预计利润进行纳税调增缴纳的企业所得税，是预缴税款吗?
　　4.3房地产开发企业所得税汇算清缴是按年度汇算清缴，还是按项目汇算清缴?
　　4.4如果项目清算为亏损，预收房款预计利润缴纳的所得税，能否申请退税?
　　4.5企业所得税汇算清缴执行的是新收入准则，那成本该如何结转?会计如何处理?
　　4.6现场演示房地产项目分年度汇算清缴示例
　　4.7现场演示土地增值税清算涉及企业所得税退税示例
　　5、个人所得税
　　5.1新的个人所得税法，居民个人的工资薪金所得的纳税期间是按月，还是按年?对于非居民的纳税期间是按月，还是按年?
　　5.2某员工一年内换了两处工作，该员工个人所得税是否需要汇算清缴?汇算清缴的义务人是公司还是员工本人?
　　5.3个人所得税是否还有筹划的空间?怎样筹划能节税?
　　5.4演示：年度工资和奖金的优化模型
　　5.5公司按取得的个人发票支付劳务费时需要代扣代缴个人所得税吗?若没有代扣代缴会有什么风险?
　　5.6公司支付经营所得需代扣代缴个人所得税吗?
　　八、物业管理环节
　　1、自持出租
　　1.1用于出租的商业物业，出于功能设计的需要，划分出大面积的公共配套面积，包括中庭、走道等形式的共享空间及客户体验区(或休息区)，以及电梯、卫生间、机房等配套设施空间，与商户签订租赁合同时应该如何筹划从租房产税和从价房产税，使房产税税负最低。(可否在租赁合同中约定将公共配套面积包含在租赁面积内?
　　1.2用于出租的商业，与商户租赁合同中约定了免租期，该期间房产税是按照分摊的租金收入从租计税，还是按照房产原值从价计税?
　　1.3自持的商业，通过与运营方合作，公司收取固定租金和按照营业额进行比例分成两种方式对增值税、房产税的税负影响。
　　1.4若商业地产整体租赁给关联公司进行运营、管理，租金收取采用低固定租金加与营业额挂钩的浮动租金相结合的方式进行。若当期项目运营亏损，则商业地产公司仅收取少量的固定租金，此种情况下当期从租征收的房产税较小，此种情况税务部门是否会认定为从价征收?两种模式的平衡点如何判断?
　　2、自持经营
　　A公司为房地产开发企业，其B分公司为游乐场经营单位。营改增后增值税B与A公司一直是以A公司名义合并申报企业所有税款，B公司从未独立的签订合同和对外开票。现国地税合并后，税务人员在清查前期资料发现B公司在原地税中有户，因而合并后强行给B公司单独开了个户头，并认定为小规模纳税人，现B公司考虑与A公司分开申报增值税及其他税种，前期进项抵扣有几个问题见下：
　　2.1 B公司认定为小规模纳税人，分立以后会申请转为一般纳税人，但前期签定的大量合同均是以A公司为主体签订，在转一般纳税人之后，前期未结算的费用后期如何抵扣?
　　2.2 B公司每年需从国外进口设备备件，B公司为分公司一直以A公司名义进行进出口交易，分开后，是否能以分公司名义办理进出口业务，进口海关增值税是否可以用于分公司抵扣?
　　3、转售水电
　　B公司为A项目公司的关联单位，在项目建成后A公司将其建设自用办公楼、自用宿舍楼及对外出租的办公楼的水电费总户头均移交给B公司。
　　实务问题：
　　3.1宿舍楼用电备案为居民用电，B公司从国家电网只能取得增值税普通发票，目前B公司开给A公司的电费发票为公司收据，如何处理才能使得A公司避免该类税务风险?
　　3.2 因为农村电网维护费及污水处理费属免增值税的业务范围，在B公司扣款的水电费中该部分对应的金额只能给A公司收据，此种情况税务如何认定?A公司如何避免自身风险?
　　4、综合案例
　　开发商根据与政府的合作协议，以公开招拍挂方式，分别以12亿元、0.5亿元取得居住用地A、文化设施用地B(通过设置准入条件，使得开发商为唯一合格竞买人，并以底价摘牌)，根据协议要求，开发商需在B地块、以及市政绿地C地块上投资文旅项目(开发商无C地块所有权)，包括文旅场馆、文旅设备设施、景观绿化投资等，均由开发商出资，协议中未约定文旅投资具体金额(开发商预计B地块文旅场馆投资1.5亿，C地块文旅投资2亿)，土地招拍挂文件及土地出让合同均未明确文旅投资条款及金额。B、C地块均在A地块用地红线之外(紧邻)。
　　实务问题：
　　4.1 BC地块上房屋是否需要缴纳房产税?BC地块有没有所有权?文旅场馆谁来经营?
　　4.2 BC地块的建设成本是否可计入土增税清算?若存在风险需要如何筹划?
　　4.3 通过测算得知A地块地下车位成本无论是按照单独认定方式，还是总建面分摊方式，在土增清算时基本都呈现成本倒挂现象，如何进行土地增值税筹划?
　　4.4 捆绑销售、随房赠送及其他筹划方式的涉税分析?
　　4.5 除以上ABC地块外，按照政府要求，A公司需在离项目地约10公里处建设企业馆，用于会议培训、文化展览、企业形象展示等。建设场馆的土地性质为集体用地，由政府提供免费使用35年，A公司需与政府指定的园林公司签署合同，支付基础设施配套、绿化景观提升费用700万元，另外，A公司自行投资企业馆造价1000万元，该项投资合计1700万元。问题：如何进行土地增值税筹划，使得将该项投资成本可在土地增值税清算时扣除?如果不能摊入建安成本，能否作为长期待摊费用按照地产销售年限摊入销售费用?
五、讲师简介：
段 晖，中国注册税务师协会特聘讲师、优秀财税讲师，《中国税务报》特约撰稿人，湖北财税职业学院客座教授。具有23年税务局实战工作经验，被多家上市公司、央企、大型国企和民营企业、房地产企业和多元化集团聘为常年税务顾问。专业著作《租赁业务双方涉税实务疑难解析》由经济管理出版社出版，《最新企业所得税纳税申报表实务操作示范》由中国税务出版社出版。