国家层面坚持“住房不炒”的政策，房地产的限制措施接二连三出台，在房地产行情一片萧条之际，《十四五规划》提出了实施城市更新行动。城市更新成为房地产行业最后一个风口。广东省始终走在城市更新的前沿：全国首个由省级职能部门联合制发的“三旧”改造税收指引——《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》；广州黄埔区更是作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点推出，并提出《10条》，《18条》的创新政策。

太多政策了，这里提醒广大朋友注意的就是：

拿地前不深入研究政策想当然地进行投资测算，将给企业造成无法挽回的损失，让企业输在起跑线，全公司未来几年都将为一个不靠谱的税收投资测算收拾烂摊子

税收筹划绝不等于偷税漏税。由于税收政策的复杂性及理解上的丰富性，税收筹划是基于熟练领悟税收政策精髓后根据企业不同情境不同地去拆解变化政策，从而使企业利润最大化

三旧改造的税收筹划，充分体现了业财融合的思维。很多企业在拿项目拿地签合同过程中根本不考虑财税问题，直接投资人员拿地签合同以后把合同丢给财务部。其实中间合同怎么签？款怎么付？发票怎么收？业务怎么规划？每一步都有很多税收筹划点。业务不让财务参与、或者财务不懂业务，都将给公司造成不可挽回的损失。实践中看到太多企业在这个环节吃尽苦头。

城市更新税收政策还不同于简单的房地产税收政策，存在很多税务政策的盲点，由于政策新出台，而政策的配套解读及实操都还没有跟上，很多房企财务在处理城市更新业务时一头雾水，实时担心一不小心哪个环节的疏忽或政策理解歧义就给以后的工作埋下地雷。同时产业地产固有的投资大、周期长、回款慢重资产属性，在叠加自持加码、经济下行与疫情肆虐多重影响下，房企销售端不能发力，老板们只好逼财务通过税收来降本。财务如何准确理解城市更新税收政策、在项目拿地时准确测算投资利润、在项目实施过程中把关前置税筹提升投资回报成为紧迫要求。

要说城市更新筹划的税点那真是太多了，随便一个点筹划得好，企业节税就是上千万、上亿，反之则是浪费亏损上千万、上亿，比如：

1、房子卖了1栋，可是利息发生好几亿了，税局只让这1栋扣除1000万利息，一下子要交几个亿的所得税怎么办？

2、房子快卖光了，车位才卖了一点点，一大堆土地成本沉淀在车位那里不能在房子销售收入扣除，一下子要提前交几亿企业所得税，怎么办？

3、普通住宅有免土地增值税税收优惠，是不是普通住宅就一定要和非普通分开清算？

4、三旧改造复建地块开发商免费帮村里盖了安置房，不但没有收入天哪竟然要按建筑服务平白无故交几千万增值税？

5、收购了一个工厂做三旧改造，约定了建成后物业一部分定价1000万返售给原工厂主，天哪物业过户时税局竟然按评估市场价评估了1亿来交税，可是合同约定过户税费是收购方承担！

6、项目拿地后分期开发如何规划？规划分期不当可能有的地块多交了上亿土地增值税不能退还，有的地块却是亏损却不能抵减已交的土地增值税

7、土地出让金可以在销售缴纳增值税收入中抵减销售额，还有哪些成本可以抵减增值税呢？不提前策划，采用了不恰当业务模式，能抵减的税收优惠也会浪费掉，浪费的不是十万八万这么简单哦

8、红线外建了几千万公共设施，土地增值税清算竟然不给扣除？





当然我们今天不是讲这些税收筹划，只是普及城市更新的基本税收政策框架，帮大家总结城市更新9种基本模式基本税收框架：



1 收储模式

2 统租模式

3 综合整治模式   

4 合作改造模式

5 农村集体自行改造  

6 村企合作改造   

7 企业自改模式   

8 企业收购改造模式

9 单一主体归宗改造模式