作者丨韩玮烨 张琦 编辑丨刘阳
来源丨睿和智库、地产资管网
瑞为科技高级副总裁 张灿
2021年，碳中和元年拉开帷幕，元宇宙概念横空出世，人工智能迎来又一次“井喷”，科技创新下沉产业，商业智能化转型日益成为房企转型的助力。但商业运营的智能化并不是大众印象中，通过增加智能化设备那么简单。
在商业中心的运营中，“人、货、场”是提升商业价值，实现增收的重要因素。然而在BI（商业智能）中，尽管可以通过场内流量分析，了解前往购物中心的顾客数量、结构、分布等要素，但是在商业运营的闭环中，针对个人的数据分析是BI所做不了的工作。
在这时，AI（人工智能）对个人数据的监控分析，便可以完美填补闭环中的缺失，让人、货、场完成联动，实现整体商业运营的智能化转型。但由于IT行业与传统实体经济间存在一道巨大的“海峡”，如何实现“海峡两岸”的AI与BI进行充分交流、融合，成为房企搭建“桥梁”的重要原因之一。
商业运营智能化转型的核心在于“用数据说话”。那么，如何利用大数据反映的客观事实作为运营者进行决策的依据？如何让数据在决策中取代“经验主导”的地位？如何让智能设备“自动学习”，释放劳动力的同时，让决策更精准、更易实施？
本期火花谈就上述问题对瑞为科技高级副总裁张灿进行专访，共同探讨房地产新时代下，商业运营的数字化转型将如何进行。
大数据并非十恶不赦
仅作为反映事实的数据工具，大数据并不像人们想象得那么可怕。在运用大数据的过程中，数据与硬件设备的结合，可以让机场安检、车载智能网联、智慧商业拥有同一种逻辑，这是不可思议的。在智慧商业中，AI与BI的结合，让商业数智化转型进入了2.0时代。
睿 问
智慧商业如何实现“人、货、场”的统一？
张灿：科技的发展，激发了购物中心了解客群结构的欲望。以往的AI设备仅能进行流量监测，反应的仅是“瞬间数据”，并不能充分反映客群的人物特质、性别、年龄区段、停留时间以及行动路线等“线性数据”。
然而，一些负责商业空间管理运营的公司，尽管可以将“人、货、场”进行互通，但其缺少的是流量监测的能力。瑞为科技便是依托AI团队与商业空间运营团队，实现了AI与BI的融合。这样，数据便具有了商业洞察能力，可以根据客群更加“立体”的数据实现具有针对性的营销，搭建稳固的智慧商业“铁三角”。
睿 问
智慧商业是否可以实现商业空间的全生命周期服务？
张灿：刚刚所讲的智慧商业可以帮助智慧中心在日常经营中进行决策是其中的一方面。此外，针对地块的建设，在投资时依据附近一定范围的客群数据，结合商业运行逻辑可以测算出区域缺少的地产类型，如住宅、购物中心、写字楼等。同时，在融资层面，也可以依据数据分析进行风险测算，帮助运营者做出正确决策，采取正确的融资方式。
总之，从拿地到建设再到开业，特别是开业后的经营范围，如何招商、如何定租金、如何运营以及在何时完成“退”的动作，这些全生命周期服务都可以利用BI的功能去完成。
睿 问
除了投拓运营，智能化手段是否可以介入到服务管理中？
张灿：首先，在拿地阶段，会依据智能化设备获取周边一定范围内的数据，以及房企的投资回报率（ROI）逆推来确定此地块是否应该投资。在此之前，大部分房企在决策时，仅仅是凭借在行业内的投拓经验来确定该地块的投资可行性。
其次，在商业空间的全链条运营管理中，也需要智慧商业设备将互联网、大数据以及相关硬件设备综合，实现数据化、信息化治理。
第三，除了对商业运营的管理，AI与BI的融合还能帮助企业衡量物业服务质量、招商准确性，以及商业空间的价值判断等，这些均可通过智能化手段来实现。
睿 问
当数据足够大的时候，才能确保数据的客观性，智慧商业如何保证其事实反映的客观性？
张灿：在2007年之前互联网与大数据还未兴起时，房企想用数据做决策，通常使用“拦访”的调查形式，粗放地了解地块周边的人群结构、收入情况等。尽管与“拍脑门”的方式相比，更具可靠性，但往往得来的数据受限于数据整体的规模，在推算结果上容易产生偏差。
2015年以后，物联网与移动互联网的发展累积了大量线上、线下空间的数据。在此基础上进行区域数据的推算，因其数据覆盖面更广泛，涉及的人流数据更丰满，便可减少偏差的出现，让结果更加客观、精准。
机器学习推动数据代替人脑
“量变引起质变”，当数据积累到足够多时，人们可以通过数据反映的客观事实作出相应的决策。然而，AI之所以被称之为“人工智能”，在于设备可以通过运算从另一种途径达到人脑思考的结果。因此，智能化便是数据计算代替人脑的过程，而智慧商业也是同样的道理。
睿 问
通俗讲，AI智能化就是在海量数据中寻找规律的过程，是否有一种算法可以驱动设备主动运算？
张灿：数据化的过程就是将杂乱的数据进行分类后，依据层次进行分析，得到其最接近真实的画像。这样复杂的工作是非常耗费人力、精力的。因此，需要借助科技的手段，通过算法让机器依照其自有的分析逻辑进行分析，而非人为灌输一种算法，明确其关注的数据锚点，从中找到规律，并按照习得的规律来实施下一步措施。
睿 问
既然AI是帮助人们分析数据，BI是帮助人们分析业务，对于商业不动产行业来讲，融合二者的可行性有哪些？
张灿：由于人工智能和商业不动产是两个平行的行业，以前二者之间没有交集。因此，AI行业的从业人员不懂商业运营，而从事BI行业的人又不懂如何将数据收集加以应用。以往，BI缺少关于消费者的整体数据来源，只能通过抽样问卷的方式进行数据获取，显然这种方法是缺少客观性的。BI只能根据不完全的数据作出部分决策或者是具有偏差的决策。瑞为科技便看中了这一契机，将AI与BI进行融合，这也是行业内没有的先例。
睿 问
融合AI与BI需要具备什么能力？
张灿：这个能力需要AI公司指导并深知数据该如何去运用，BI公司要懂得借鉴AI公司的获取数据方式和算法的能力。但算法是AI公司的核心，不可能轻易将核心竞争力共享给他人，因此只有AI与BI是一家公司，才能消除两个行业间巨大的鸿沟。
睿 问
如果一些企业运营能力和观念都较弱，那么智慧商业在推行的过程中会遇到哪些困难和阻碍？
张灿：首先，企业需要意识到自身需要进行数字化转型；其次，从国内商业地产以及商业不动产领域的大趋势上讲，无论是购物中心还是社区商业，其供应体量已经相当大，许多城市也承载不了如此之多的购物中心。如果企业想要在激烈的竞争中持续经营，改变项目性质或采取数字化转型就是其必须选择的道路。
数智化“卷”出商业地产的未来
说到数字化、信息化或数智化转型，万科集团、大悦城商业、中海地产、碧桂园集团等众多房企早在几年前便纷纷开始了数字化转型的道路。然而，在这期间，有的房企投资数亿元，自主开发了一套只适用于自身商业经营的智能化系统；有的房企在推进数年后，不了了之。因此，数智化对于商业地产领域的未来究竟意味着什么？
睿 问
为何市场供过于求时，数智化转型可以让企业夹缝求生？
张灿：商业地产的市场如同“武林争霸”一般，只有内在的“气功”和“心法”都达到炉火纯青的境界，才能实现“内化于心，外化于行”。同样，因为入局时间不一、企业基础参差不齐，注定需要有独特的“内核”，才能在“擂台”上夺冠张灿。
那么，对于商业中心来讲，什么才是“内核”？众所周知，商业中心的运营离不开“人、货、场”的协同。在这三大要素中，货和场的可复制性很高，市场上的品牌相同、硬件设备可增建，但“人”是不可复制的。因此，获得消费者的偏好，才是商业运营的核心竞争力。
智慧商业所做的就是帮助商业企业“练内功”，用AI的能力去“抓住”消费者，用BI的能力去分析“消费者”，根据需求、偏好做出相应的决策，自然消费者便愿意到商业空间内享受购物体验并消费。
睿 问
在商业数智化道路上，房企是否也走过很多弯路？
张灿：在这一方面，大悦城是我最了解的，也是最有话语权的。2015年，大悦城开始进入数字化转型道路。由于互联网与移动互联网的飞速发展，与第三方合作并不能赶上时代的变迁，因此决定自主研发系统。在研发过程中，先后维护了POS、ERP、CRM等一系列系统以及中台、小程序等营销模块。尽管在这其中大悦城走了不少弯路，但数字化转型的成功也为其带来了不小的收益。
同样，在龙湖的数字化转型中，通过上千人的研究团队进行业务的外延。如果服务于集团内部，便成为了一个成本中心。同样方式的还有红星美凯龙、爱琴海、宝龙商业等，由于没有对外输出服务，因此有的企业便折戟于“成本”。但是，当研发团队成为企业的成本中心时，便需要产品经理对其进行辅助。帮助企业将成本中心降低成本甚至变成利润中心，才能走通数字化转型。
睿 问
2021年“私域流量”与“元宇宙”异常火爆，智慧商业如何定义他们？
张灿：私域流量对于商业运营而言，一个人可以是N个企业的“流量”。然而，这个“流量”本身的流动特性决定了消费者来到商业空间后是需要离开的。如何将“人”留在“场”里，是经营私域流量的关键。如西单大悦城开业时的明星活动，尽管明星到场后，消费者充斥了整个商业空间，但在明星离开后，消费者也四散而去，这便是无效流量。如何让消费者成为商业空间的宣传者、广告者、营销者，才是经营商业应当注意的事情。
而“元宇宙”对于AI与BI行业来讲，也不单纯地局限于万物互联，更多的是在整个互联网领域中，基于万物互联互通的状态下，实现了线下与线上的融合。这个融合的过程需要有社交形成的虚拟“网”，借助VR、MR和5G快速网络的便利，进行真实图像呈现，实现线上与线下的孪生。
结语
“大数据”、“人工智能”这些词汇，对于大众而言，经历了陌生、拒绝、接受、运用的过程。如今AI与BI的融合，也成为实体商业繁荣发展的又一助推器。但商业地产企业的数智化转型不可能一蹴而就，需要结合自身实际以及领导人对于自身企业的深度认知与了解，这样才能够顺利把握需求，快速实现企业数智化建设。
张灿强调，数智化自然也不是越先进越好，超前的数智化进程，也同样会造成经济和精力的双重损失。
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