房地产企业销售额扣减土地成本涉税处理
  1. 房企一般计税销售额如何扣减土地成本

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  • 张冬芹

    张冬芹

    注册会计师,注册资产评估师,税务师,从事税务代理工作多年,有着丰富的工作经验,后从事会计培训工作,讲课内容理论联系实际,能够通过实例,将税收政策与企业工作结合,深入浅出,语言轻松,内容幽默。
简  介 学习营改增后房企一般纳税人出售自行开发房产采用一般计税方法时,土地成本如何扣减的问题。
 新乡市红凯琳会计培训学校 是一所专业会计培训学校,集会计职称与实帐操作培训为一体,以初级会计师、中级会计师、注册会计师等职称教育为依托,以实帐班、主管班和经理班为主打产品,同时推出建筑业、房地产、汽4S店、酒店业、工业成本核算、交通运输业等会计专修班,并推出“腾讯课堂”做为面授教学的辅导培训渠道,以“网络+面授”的教学形式,方便学员的自主选择学习模式。
本免费课程重点讲解营改增后房企一般计税项目销售额如何扣减土地成本。大家可以参考如下资料:

根据财税[2016]36号规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
问题1“向政府部门支付的土地价款”包括哪些?
国家税务总局公告2016年第18号规定,支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,土地价款应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
财税[2016]140号 “向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
 “向政府部门支付的土地价款”中并不包括契税。
问题2房企如何计算销售额?
<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告(国家税务总局公告2016年第18号)规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)。
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
国家税务总局公告2016年第86号进一步明确,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积, 不包括地下车位建筑面积。
案例解析
【案例】某房地产公司2019年12月的销售额面积1320平米,含税金额990万元,该项目可供销售的建筑面积(不含地下室)19800.00平,可扣除的土地总价款是1702.80万元,该项目属于一般计税项目。
1、案例分析:
当期允许扣除的土地价款=1702.80/19800*1320=113.52万元
借:银行存款         990
贷:主营业务收入     908.26
应交税费——应交增值税(销项税额)81.74
土地价款允许抵减的销项税额=113.52/1.09*.09=9.3732万元
借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)9.3732
贷:主营业务成本               9.3732
根据财会[2016]22号规定:
按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。
2、纳税申报
接上例,需要将“当期允许扣除的土地价款”填写到增值税纳税申报表附列资料(一)中第12、13、14列及增值税纳税申报表附列资料(三)第2行。
 

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* 课程提供者:红凯琳

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